시 전지역이 주택투기지역에 이어 지난해 8월 토지투기지역으로 고시됨에 따라 모든 부동산은 거래시 실거래가액으로 양도소득세를 부담하게 된다.

투기지역으로 고시되면 소유자의 의사와 관계없이 수용되는 토지도 실거래가액으로 양도소득세를 신고납부해야 돼, 종전의 기준시가(공시지가)에 의한 양도소득세 보다 3~5배의 많은 세금을 부담하게 됨에 따라 보상과정에서 이에 따른 적지 않은 진통 또한 예상되고 있다.

뿐만 아니라 합법적으로 절세 할 수 있는데도 법령을 제대로 이해하지 못하거나 알지 못해 불이익을 받는 경우도 있어 사전에 충분히 관련 규정을 살펴본다면 몰라서 피해를 보는 경우는 없을 것이다.

이에따라 이영식세무사의 세무컬럼을 통해 익혀야 할 몇가지 문제에 대해 소개해 본다.

◦ 농지를 자녀 등에게 증여하면 자경농지에 대한 양도소득세 감면(1억원 한도) 혜택을 받지 못한다.

☞ 상속받은 농지는 부모가 재촌자경한 기간을 포함해 8년이상 경작하였으면 양도소득세의 감면을 받을 수 있지만 증여받은 농지는 증여받은 날부터 8년이상 경작하여야 양도소득세를 감면받을 수 있다.

◦ 계속하여 경작하던 농지였지만 일시적으로 다른 용도로 사용하는 경우로서 사실상 대지이거나 지상물이 설치되어 있으면 농지로 보지 않게 되어 세금을 부담하는 경우도 있다.

☞ 공부상 전답이나 사실상 대지 등 농지이외의 용도로 사용하고 있거나, 축사∙버섯재배사∙가건물 등이 설치되어 있는 경우에는 토지보상금액의 증감 및 감면액(1억원한도)과 비교하여 유리하다면 양도하기 전에 농지로 환원하여 양도소득세 감면혜택을 받도록 하고, 경작하고 있는 농지의 농지원부 등 공부가 미비된 것은 미리 공부를 정리하여 두는 것이 좋다.

◦ 증여(상속)받은 부동산은 양도차익을 달리 계산하여 세부담이 커지므로 농지 외의 부동산도 증여하는 것은 불리하다.

☞ 증여(상속)받은 부동산의 취득가액은 증여(상속)재산으로 평가된 금액을 취득금액으로 보기 때문에 타인으로부터 취득한 부동산보다 양도차익이 많아지므로 양도소득세를 많이 부담하게 되며, 양도소득세를 부담을 줄이기 위해 증여한 경우라고 인정되면 이월과세 및 부당행위계산부인의 규정에 따라 양도소득세를 더 부담해야 한다.

◦ 무허가주택 및 부수토지도 1세대1주택이면 비과세된다.

☞ 대지가 넓어 기준면적(바닥면적의 5배 또는 10배)을 초과하는 토지가 나오는 경우 공부에 등재되어 있지 않은 무허가주택은 없는지, 주택으로 볼 수 있는 농가주택의 창고 등 부속건물은 없는지 살펴본다. 한편 주택의 부수토지내에 축사 등이 주택보다 크면 주택 외의 부수토지는 양도소득세를 내야 한다.

◦ 주택과 부수토지의 소유자가 다르다면 1세대1주택이라도 양도소득세를 부담해야 하는 경우가 있다.

☞ 동일세대원(父子)이 주택과 부수토지를 각각 소유하다가 양도되는 경우에는 1세대1주택 비과세 적용을 받을 수 있지만, 따로 살고 있는 가족이 주택의 부수토지만 소유하다가 양도하는 경우에는 양도소득세를 부담해야 한다.

◦ 상속받은 주택과 다른 주택이 있어 1세대 2주택이 되는 경우에는 상속받은 주택을 나중에 양도하는 것이 유리하다.

☞ 2002년 전에 상속받은 1주택을 2004.12.31까지 양도하면 양도소득세가 비과세된다. 그러나 2005년 이후에는 1세대2주택자가 일반주택을 먼저 양도하는 경우로서 그 주택이 1세대1주택의 요건을 갖추었다면 상속주택은 주택 수에 포함하지 않게 되므로 양도소득세가 비과세된다. 또한 일반주택을 양도하고 상속주택만 보유하다가 양도하게 되는 경우 상속주택이 1세대1주택의 요건을 갖추었다면 양도소득세가 비과세 된다. 하지만 상속주택을 먼저 양도하면 상속주택은 양도소득세를 내야 한다.

<이영식 세무사 996-0303>